金百德律师及其环球酒店律师专业团队

2017年5月15日

2017酒店融资大会上周在洛杉矶凯悦酒店落幕了。这是我们多年来举办的最成功的大会之一。350多位酒店行业领军人物聚在一起，共同聆听了130多位讲演者对当前酒店市场、国内和国际经济、2018年趋势的专家预测。

下一届大会将在2018年的五月七日到九日举行，有关日程和注册等事项请登录大会网站www.MeetTheMoney.com。

自即日起，您可以从我们酒店律师博客www.Hotel.Lawyer.com的信息中心（RESOURCE CENTER）下载上周大会的全套讲演汇总，或者个人的讲演稿件，详列如下：

2017 住宿行业投资委员会（LIIC）10大新闻https://www.hotellawyer.com/files/lodging_investment_industry_council.pdf 这是Mike Cahill先生，酒店不动产咨询公司的CEO和创始人，对住宿行业委员会进行的年度调查结果。你需要避开什么样的市场？我们处在酒店不动产周期的哪个阶段？该十大新闻告诉我们，本年度的挑战和潮流是什么。

酒店潮流：公共市场预测。 https://www.hotellawyer.com/files/hotel_trends_public_market_perspective.pdf Michael J. Bellisario先生是Baird投资公司的高级研究分析专家。他的演讲谈到对美国酒店资本市场的总体看法，包括股票行情、行业基金、估值、资本配置策略等，以及对当前的交易、潮流和走向的观点。

酒店价值和投资回报率（hotel capitalization rates）https://www.hotellawyer.com/files/hotels_values_cap_rates_2017.pdf Suzanne Mellen先生，HVS高级管理董事，为我们提供了2016年到2017年极有价值的酒店销售历史数据（美元计算的总价和每个房间的单价）、酒店交易价值（各年的季度数据）、最近三年中最活跃的市场、最火的城市市场、最著名的买卖以及酒店投资回报率有关情况。

加利福尼亚酒店市场前瞻。 https://www.hotellawyer.com/files/hotel_trends_public_market_perspective.pdf Alan X. Reay先生，Atlas酒店公司总裁，给我们提供了对加州酒店市场的总体看法 —- 通过对当前和历史销售数据分析、地方市场的中间价格及业绩、自2001年开始的有关历史数据。Alan先生发现2016年的加州酒店市场与2007年相比，存在许多有趣的相似点和不同点。历史难道会重演吗？

精品酒店2017年报告。https://www.hotellawyer.com/files/the_boutique_hotel_report_2017.pdf Kim Bardoul先生，高地集团顾问，给我们提供了高地集团2017年关于精品酒店的数据报告。该报告包括生活情调酒店、软品牌（soft brand）酒店和独立精品酒店。

美国住宿业2017 — 对某些人的好消息；对其他人的谨慎乐观。https://www.hotellawyer.com/files/us_lodging_industry_2017.pdf Daniel Lesser先生，LW 酒店顾问公司总裁和CEO，在他的SWOT分析中，指出了美国酒店行业的优势、弱点、机遇和挑战。

光明的远景….灰色的晨曦。https://www.hotellawyer.com/files/bright_horizons_dusty_dawns.pdf Mark Woodworth先生，CBRE 酒店公司高级管理董事，与大家讨论了经济发展形势、新增供给的影响、买方和卖方市场以及对本年度剩余期间和2018年的预测。

有关不动产行业的三个观点。https://www.hotellawyer.com/files/three_issues_for_real_estate.pdf 主旨讲演者Richard K. Green博士，Lusk 不动产中心董事长、南加州大学教授，独具慧眼地指出了影响不动产和经济的三大观点：税收改革、联邦抵押贷款、贸易。Green博士深度解析了这些问题并探讨了美国制造业工作岗位丧失的主要原因（提示：并非贸易的原因）。

精细调整管理和运营，以获取更大利润和价值。https://www.hotellawyer.com/files/fine_tuning_management_and_operations_for_greater_profit_and_value.pdf Michelle Russo女士，HotelAVE的创始人和CEO以及她的小组委员会，向大家提出了一个非常适时的问题。当酒店行业进入恢复期的第7个年头之时，我们可能对追逐收益和控制成本有些放松。哪些工具和费用是必要的或者不必要的？

注：住宿行业投资委员会即Lodging Industry Investment Counsel （LIIC）

金百德律师及其酒店专业律师团队

2017年5月10日

酒店不动产：天气预报 晴，少云，气温稍降。

十年来，酒店行业卓越的智库“住宿行业投资委员会“一直进行年度调查，并编制一份有关下一年的重大的酒店投资机会和面临挑战的清单。这个详尽调查的结论就是《美国住宿行业投资委员会Top10》。这是对住宿行业未来12个月投资的情绪和态度的描述，故此受到业界高度关注。住宿行业投资委员会成员总共代表了直接享有产权和控制权的超过400亿美元的住宿不动产。

委员会成员极为活跃并把握着市场脉搏。其45%的成员在过去的12个月里成功地收购了酒店，另有16%的成员曾经发出过要约（offer），但未能成交。此外，76%的成员计划在未来的24个月内出售酒店。

住宿行业投资委员会代表了酒店行业最具影响力的投资者、土地业主、法人不动产执行委员会、房地产投资信托基金（REIT）、公共酒店公司、经纪人和重要的住宿实体。住宿行业投资委员会是领导住宿行业的智库 (www.liic.org)。

Cahill先生，美国住宿行业投资委员会副主席，编制了今年的调查报告(www.mikecahill.com)。Mike Cahill先生还是酒店不动产咨询公司（Hospitality Real Estate Advisors — HREC)的创始人和CEO。HREC公司是一家领先的国际酒店和娱乐场的咨询及经纪公司（全美有16个办公室），专注于住宿类资产买卖、债务融资、咨询、评估和诉讼辅助等领域(www.hrec.com)。其丹佛办公室的同事Nate Shartar先生和Alexander Cammarata先生，予以全程协助。

2017美国住宿行业投资委员会Top10调查报告：

酒店不动产：天气预报 晴，少云，气温稍降。总的来看，2017年调查报告较2016年报告释放更多积极的信号，但与巅峰期的2015年报告完全不同。相对于2016年4月各处弥漫的紧张不安情绪，这个报告显得镇定沉着。预计来自中国的投资为36%，略有放缓；英国脱欧对美国酒店行业影响甚微。私人实体及紧跟其后的不动产投资信托公司（REIT—Real Estate Investment Trust）预计成为收购豪华高档酒店的主力军；而在收购中上档经济型酒店的业务中，地方性的业主和经营者将占大多数。

1. 酒店不动产周期的运动？大多数投资者（68%）认为我们仍然处于自2009年开始的当前周期的一个附加阶段。可是，一些非常机敏、智慧的少数派（32%）认为我们已经开始了一轮新的周期。对未来24个月美国经济的预期是正面的，60%的人对GDP增长率预测的平均数高于2%。

2. 资产价格的询价/报价波澜不惊，资产价值将持平或有上升：54%的人预测未来12个月的住宿不动产价值将与2016年持平。可是，相当大的一部分人（36%）预计会有小幅的微升（约5%）。最受青睐的投资目标是高档高级住宿物业。

3. 2017年对酒店投资的最大威胁是什么？可预见的三大威胁是：

• 新增住宿供应量：90%的委员会成员都将新增酒店供应量视为当前最重要的投资考虑因素。言不由衷的是，有81%的成员正在建设新的住宿设施。
• 利率上涨：在过去的24个月里，利率逐渐增长了100个点（即100个利率计算单位。每个计算单位为百分之一或0.01%）。卖方必须知道，利率增长对其打算出售的酒店的资产价格会产生什么影响。
• 政府法定最低工资上涨：投资者（28%；较去年降低了）认为，政府上调法定最低工资标准及其对酒店运营成本的影响是最大威胁（74%的人认为，在未来五年里都会有渐进的负面影响）。

4. 酒店交易市场持续轻度降温：52%回应调查者预测，以美元计价的2017日历年度的美国酒店交易，相对于2016年底，将要下降。而22%的人认为将持平。类似的，46%的人认为资产售出的数量将下降；而32%的人预测将持平。

5. 酒店偿还债务不尽如人意：酒店投资者都是“债务老油条”。所以56%的人寻求在下一年度对现有债务进行再融资，尽管有52%的人相信最适宜的再融资窗口已经在过去的六个月内关闭了。业主相对于满足出借人可接受的资产负债率而言，更为关心的是账龄较长债务的利率增长。

6. 住宿行业正在发展中：投资者对建设新的住宿物业持积极态度。对于开发酒店，有66%的委员会成员回答“是，如果你有中意的产品和市场。”投资委员会的81%成员正在进行新酒店的开发活动。

7. 打算买酒店？数量和质量：数量 — 42%的投资者希望认为，可购买酒店的数量“低于平均数量”。质量（值得购买者）—- 52%的人认为现在出售的酒店，其质量达到平均水平，而28%的人消极表示“较2016年略差”。

8. 对哪些市场不进行投资？：委员会成员被问及他们“不考虑购买酒店“的前25个市场：

1. 休斯顿（Houston），德克萨斯州 (64%)

2. 纳什维尔（Nashville），田纳西州 (32%)

3. 底特律（Detroit）， 密西根州 (28%)

4. 纽约市（New York），纽约州 (28%)

5. 圣路易斯（St. Louis），密苏里—伊利诺伊 (28%)

到哪去买？新奥尔良！

9. 关于万豪与喜达屋合并？令人吃惊的是，36%的拥有一家喜达屋品牌酒店的业主，认为喜达屋住宿物业因为合并而升值了。酒店业主的一个主要压力（22%）来自于与万豪集团进行谈判。

委员会奉送问题：

向前看，“酒店投资天才们“的预测：

恭喜去年有13%的人认为当纳德川普会当选。

当出差数日住酒店时，委员会成员最讨厌的是（1）网速太慢；（2）床铺不舒服；（3）噪音（过道、室内空调以及马路交通）。其他令人讨厌的事情还包括，被拍名人照、早餐开始时间不够早、快餐店价格太贵等。

如需其他的信息，请接洽：

麦克查理（Mike Cahill），HREC公司CEO和创始人：mcahill@hrec.com

西恩汉尼斯（Sean Hennessey）, 住宿产业投资咨询公司CEO：shennessey@lodgingadvisors.com

金百德（Jim Butler）律师，杰美百明律师事务所合伙人： jbutler@jmbm.com

LIIC — 住宿行业投资委员会

www.liic.org

金百德律师及其环球酒店专业律师团队

2017年5月8日

点击这里查看最新的EB-5融资文章：https://hotellaw.jmbm.com/category/eb-5-financing

截止2017年1月31日，杰美百明律师团队已经帮助客户完成了超过15亿美元的EB-5融资，其中的一半以上是为我们的客户联系的。

EB-5被证明是开发项目非常有效的融资手段

对于酒店建设融资、混合用途酒店和其他开发项目来说，EB-5是一个非常重要而且可行的融资渠道。七八年前，当杰美百明律所开始使用EB-5来帮助酒店开发商融资的时候，许多人还质疑它的合法性和可靠性。

现在，当数十亿美元的开发项目获得EB-5融资之后，这种形式已经被认为是融资的主要潮流了。甚至许多机构也在使用这种方法，包括政府部门如港口当局、一流酒店品牌如万豪和希尔顿，以及某些美国最成功和最受尊敬的公司，例如Great Wolf Resorts、the Related Companies和Silverstein Properties等等。

业务繁忙的杰美百明律师所的环球酒店专业律师团队，对于我们精心筛选的开发商而言，是一个非常活跃的EB-5资金来源。我们抓住机会请金百德（Jim Butler）律师和David Sudeck律师就这个领域的最新发展做一个概括，并以问答的形式叙述如下：

问：杰美百明律师所给客户提供了多少金额的EB-5融资？

答：截止2017年1月31日，我们团队已经为客户完成了超过15亿美元的EB-5融资，其中的一半以上是我们为客户联系的。

过去8年来，我们参与数十个EB-5项目的工作，主要是为开发商寻找并完成EB-5融资。这些项目遍及美国，既包括加州、纽约州和德克萨斯州较好的地点，也包括乔治亚州、马里兰州和内布拉斯加州普通的地点。

问：为客户完成了超过15亿美元的EB-5融资，其中的一半以上是杰美百明律师所为客户“联系”的！为客户“联系”是什么意思？

答：“联系”是一个过程。我们做什么取决于客户。一般来说，我们帮助客户做好项目定位和最适应EB-5融资的结构 — 以最好的形象，最迅速地获得，最大金额的、最可靠的资金。这包括将我们的客户介绍给一个或多个适合的资金来源，谈判条件清单，并且通过融资完成交易。

问：谁是杰美百明律师所最理想的EB-5融资客户？

答：我们看重的是质量而不是数量。我们只愿意为少数顶级的开发商工作。他们有超级优秀的历史记录和扎实的项目。只有我们相信项目成功的可能性非常大的时候，我们才会接受客户的要求，为其进行EB-5融资。我们至今保持着100%的成功记录。

问：你们能够帮助客户项目融到多少钱？

答：我们为客户融资金额的大多数是在2千万美元到1亿2千5百万美元之间的“最佳击球点”。但是，我们最近开始与一些可以做较小生意的出借人合作 — 可能小到1千万美元。同时，我们还完成了一个4亿5千万美元的融资。

当然，决定EB-5融资规模的还有其他重要的因素。例如，全部贷款与项目总成本的比例通常不超过80-85%。而且EB-5融资一般不能超过项目总成本的30%。还有理所当然的是，EB-5融资的最大限额受到该开发项目所能创造的就业岗位的数量限制。我们与最好的经济学家一起工作，在安全可靠的基础上，最大化地计算出工作岗位的数量。

问：你们看到开发商在EB-5项目中最常犯的错误是什么？

答：在EB-5融资中，开发商有一些常犯的错误。下面是避免这些最常犯的错误的小贴士：

1. 尽早聘请EB-5专家介入项目。如果开发商在项目前期尽早请有经验的顾问介入，而不是鲁莽地试图自己处理，则所有常犯的错误大多都能避免。
2. 在支付任何费用之前，应该先制订出EB-5融资的计划资料文件。否则，可获得的EB-5融资的金额将大大减少（或者受到限制）。
3. 不要构建你自己的区域中心。多数的开发商不应该考虑构建自己的区域中心。这样做就意味着进入了一个全新的业务领域 —— 移民和股权业务。这很可能变成一个消耗时间、令人沮丧、效率低下的业务。
4. 当你得到适当的指导之前，不要与区域中心做任何事情。开发商非常容易失足于一个“错误”的区域中心，且因早先的决定而将自己两脚的鞋带系在一起，寸步难行。截止2017年5月1日，美国移民服务中心（USCIS）已经批准了883个区域中心。据我们估计，20%的区域中心已经筹措了超过90%的EB-5资金。在大多数情况下，与缺少经验和优良历史记录的开发商一起工作，是浪费时间。
5. 不要忘记计算混合用途项目创造的工作。为了产生用于计算EB-5融资规模的工作岗位数量，项目的所有因素，还有一些相邻的项目，都应该一并考虑进去。因为，即使你打算将所有的EB-5资金只投入一个酒店，但这并不妨碍你将项目其他部分创造的就业岗位统计进去（只要那些其他因素创造的工作岗位没有用于其他EB-5融资就可以了）。
6. 尽职调查、尽职调查、尽职调查。在你知道应该问什么问题并进行了充分的尽职调查之前，不要谈论EB-5融资。否则可能要吃大亏。

什么时候为你评估EB-5战略？

我们拥有丰富的EB-5融资实践经验。如果您愿意让我们帮助您评估EB-5是否适合于您的项目，或者什么样的战略对您最有利，请给我们打电话。我们进行的第一次讨论是免费的。

金百德（Jim Butler）律师, +1-310-201-3526 or jbutler@jmbm.com

David Sudeck 律师, +1-310-201-3518 or dsudeck@jmbm.com

2017年4月12日

洛杉矶消息 —— 汇聚酒店行业领袖的2017年度全美酒店投融资大会（Meet the Money®），将于5月8日-10日在洛杉矶国际机场附近的凯悦酒店举行。这是第27届年度大会，酒店业主、经营者、开发商、顾问、投资者、品牌商、房地产主以及其他资金提供者将汇聚一堂，进行讨论、了解有关酒店行业的最新消息或机遇。

“今年的大会特别重要，”杰美百明律师所的环球酒店专业律师团队负责人金百德（Jim Butler）律师说。“酒店行业在2017年的中期处于一个非常有趣的节点。那些勤奋且具有良好人脉关系者可能获得诱人的机遇。但是投资者也会遭到严重的挑战。本次大会将有许多专家作出预测，市场上什么资产将兴旺繁荣，或者什么资产将日益衰落。这是造就酒店行业企业家的伟大时代。”

本年度大会的主题是“机遇或陷阱？找到正确的钥匙，开启正确的大门。”来自全国顶级品牌的行业专家们将关注那些可以帮助大家发现机遇并且避免风险的行业主管部门及其政策。专门小组成员将参与讨论有关成功的发展战略、当前资本市场、现存资产的创新解决方案、外国投资以及广泛的其他话题。现在已经可以从网上获取大会的全部议程了。https://meetthemoney.hotellawyer.com/meet-the-money-2017-program/

从1990年开始，Meet the Money®酒店行业投融资大会已经联系了上千名高级酒店融资专家、开发商和酒店业内人士。主旨讲演人Richard K. Green博士，南加州大学Lusk不动产中心主任，以及其他130多个行业内有影响的重量级人物，将向大会提出有关当前市场趋势的观点。其他亮点将包括对川普酒店CEO Eric Danziger先生的采访，以及来自Condor Hospitality Trust, Monday Properties, Interval International, CMB Regional Centers和Aimbridge Hospitality的执行高管所组成的CEO小组的会谈。

关于Meet the Money®酒店行业投融资大会

27年来，Meet the Money®酒店行业投融资大会提供了一个培育友谊并获取有关酒店投融资领域即时信息的独特环境。这个大会的规模大得足以吸引大量的热切关注者，但是也小得足以与他们近距离交流。在大会上，有时间、有氛围和可能性，与潜在的交易者进行有意义的会面。现在就来注册参加大会吧。http://meetthemoney.com/

关于杰美百明律师所环球酒店专业律师团队

杰美百明律师所环球酒店专业律师团队的酒店专业律师在一个提供全套法律服务的律师所中主打酒店法律服务，是最有经验的酒店行业的法律顾问团队。我们的酒店专业律师和经济顾问团队拥有超过710亿美元的酒店交易的经验，涉及遍布全世界的3800多个酒店，并且可以为交易和融资提供一个最广泛的市场条件数据库。

金百德律师及其环球酒店专业律师团队

编写：金百德律师及其环球酒店专业律师团队
翻译：邓威律师
2017年4月1日

杰美百明律师事务所的美国残疾人法案（ADA）合规及辩护团队，在我的合伙人Marty Orlick的领导之下，继续帮助酒店和其他企业满足美国残疾人法案的规定，并且为我们的客户及时应对了大量被诉案件。

正如我们所料，涉及公司网站和预订系统的诉讼案件越来越多，指控他们没有给视觉障碍人士提供便利。在下面的文章里，Marty Orlick律师将告诉我们，最近美国巡回法院的判决给未来ADA网站诉讼带来什么影响，并且敦促酒店尽快落实其网站的便利性。

法官驳回了ADA网站诉讼案

Martin H. Orlick律师，杰美百明律师所ADA合规及辩护团队负责人

2016年9月，我们发出预警，某些原告通过其ADA律师对许多商家进行恫吓，意欲指控他们网站不符合“ADA指南”的规范。在被恫吓的商家中，也不乏酒店。（请阅读《ADA合规及辩护律师：酒店网站违规的诉讼愈演愈烈》）。时隔五个月之后，我们回过头来看：不出所料，这些“恫吓”很多已经转变成了诉至法院的案件。

在这类诉讼中，原告要求法院根据加州Unruh公民权利法案做出裁决，在网站满足便利性合规之前，对每一次上网受阻的事件（例如酒店网站未能为视力障碍人士提供便利条件）处以4000美元的法定赔偿金，并负担律师费和诉讼费用。

几年前，美国司法部(“DOJ”)通过了一个法规，要求所有联邦机构的网站遵循WCAG 2.0 A and AA Success Criteria的标准，以便为盲人、弱视、色盲或者认识力障碍人士提供上网便利。2010年，司法部发布了立法建议通知（NOPR），声称其打算为州政府和地方政府的机构颁布一份正式的ADA指南，使其在设计网站时有章可循。司法部打算让州和地方政府机构采用WCAG 2.0 A and AA Success Criteria的标准。司法部还宣称，打算让私人公司也采用同样的基本标准。但是后来司法部撤销了立法建议通知（NOPR），而且至今也没有为州和地方政府或者私人企业颁布最终的网站便利性标准。

ADA网站诉讼无法律依据

上周，加州中央区联邦法庭作出了一份为对酒店行业极其重要的、石破天惊的判决，驳回原告声称Domino’s Pizza公司网站因未遵循WCAG 2.0 A and AA Success Criteria标准，从而违反了ADA和相关加州反歧视法的案件。

最近几个月来，这个原告及其律师所对许多酒店、餐厅、银行、零售商和其他商家提起大量一模一样的诉讼，声称他们的网站和移动app不具有便利性，以致盲人或者弱视者不能使用屏幕阅读软件上网登录。他们声称，缺乏便利性违反了ADA和加州禁止歧视残疾人的Unruh法案。原告要求颁发法院令，责令被告支付巨资以达到WCAG 2.0 A and AA Success Criteria标准，并且根据案件数量支付巨额的赔偿金以及律师费。见Robles诉 Domino’s Pizza, LLC,  美国加州中央区法庭，案号：CV-106599 SHO (SPx) ，2017年3月20日。

原告起诉后，Domino公司就在其网站和移动APP上打出大字横幅，提示如果有任何障碍人士难以获得在线服务，请拨打免费的热线电话。然后Domino请求法庭驳回起诉。

在一份长达12页的字斟句酌的判决中，洛杉矶联邦法官宣称，鉴于司法部至今尚未正式颁布ADA指南，且企业界已经投入了巨资设计他们的网站，此时要求企业达到极为严格的WCAG 2.0 A and AA Success Criteria标准，没有法律依据。故对Domino的请求予以支持，驳回起诉。

法庭认为Domino对原告起诉无法律依据的抗辩意见应予采纳。“因为原告要求所有受约束的人和实体‘遵循WCAG 2.0指南’，但没有具体说明遵循哪一个级别的标准，而且司法部就此问题尚未颁布意思明确的指南。…… 如此要求确实没有法律依据。”
这个对所有正在审理中或者正在威胁起诉的相同的ADA案件都将产生巨大影响。今天在与原告律师的通话中，他说很快就去上诉立案。

与此同时，法庭指出，国会、总检察官和司法部应尽快采取行动，为残疾人社区出台网络最低便利性标准，它将从属于Title III（教育法案的一部分），包括其审判程序。

尽管该案件被驳回而且成为加州的判例，原告律师对翻案还很有信心。但我觉得他未免过于自信了！今天，他竟然拒绝了我的客户的建议：如其自愿放弃上诉，我方可以免除法院判决对方负担的律师费和诉讼费。

本案对网站所有者有什么意义？

Domino案判决可能不能阻止ADA原告律师以他们的模式提起系列网站诉讼案。我希望网站诉讼案能够继续多加小心，尽量让网站便于残疾人使用。

在此期间，如果您正在为您的网站符合WCAG 2.0 A and AA Success Criteria的标准而工作，继续干吧。如果您还没有开始进行网站改造，请马上开始吧。网站的ADA合规，现在是ADA原告律师的大目标。在诉讼发生之前，尚可较为容易地让网站合规，否则可能悔之莫及。

2017年3月22日

除非国会及时行动，EB-5融资法案将在2017年4月28日面临绝境。

区域中心法规于1991年颁布实施。此后，国会多次予以延期。最近的一次展期将于2017年4月28日届满。在听到一些反对该法规人士的负面评价之后，人们开始心存疑虑，不知是否EB-5融资的末日迫在眉睫了。而且，如果国会还不马上开始行动，确实会给该法规造成严重的后果。

如果国会听任EB-5法规在4月28日后终止，将会发生什么。

参与EB-5行业的大多数人认为，该法规必将展期，或者成为永久性法规。因为这个法案已经被展期了20多年，而且最近5年来已经为美国公民提供了数十万个工作岗位，为公众和私人机构提供了急需的数十亿美元资金。

下周将可能出现突破性的解决方案（3月27日的一周）

自川普总统就职以来，白宫和国会一直都在集中精力于权力交接、任命和确认重要职务等相关事务。但有内部人士认为，在三月的最后一周，EB-5行业的利益集团将能够与国会议员们会面并且达成有效的解决方案。所以，新的议案可能很快浮出水面。

经过一些内部的争议之后，我认为EB-5行业很可能最终获得各方共同的授权和推荐。某些顶级专家曾经说过，对达成一致意见获得解决方案来讲，当下的环境比以往几年的任何时候都更为有利。

EB-5资金给开发商带来的好处

尽管EB-5资金能够整合成多种形态的资本形式（例如夹层贷款、第一顺位抵押权的高级抵押贷款、或者其他种类的优先债权），但多年来EB-5大多是以一种特殊的低成本夹层贷款的形式存在的。EB-5对酒店开发商特别有帮助。因为酒店项目比其他开发项目更难以获得足够的建筑工程贷款。举例来说，对于贷款方而言，他们即使能够获得优先债权，他们也不愿意提供超过建筑成本50-60%的贷款。如果连清偿的优先权都拿不到（例如传统的夹层贷款），则贷款方更不愿轻易放贷；即使放贷，利息也在10%-20%之间。对于优质的开发项目，EB-5资金可以帮助解决资金链的缺口，显著降低项目融资成本，并释放担保物。

如果国会不予延期，则EB-5法规的丧失将重创酒店业

废止EB-5法规（或者作出重大修改使其难以施行）将对新酒店的建设和工作岗位带来巨大的不利影响 —– 特别是对那些超过5千万美元投资的大型酒店和混合用途酒店项目更是如此。

如果您的酒店能够使用SBA贷款融资（即小型商业管理局贷款；系美国为了扶植小型商业项目而提供的低利率贷款），或者您的小型精选服务酒店能够获得地方银行资金，那么您可以不需要EB-5融资。但是对许多较大的项目来说，建筑工程的融资仍然未能恢复到金融海啸之前的水平，所以EB-5融资对它们的资金链极其重要。

有关EB-5项目欺诈和不公正区域划分可以轻易地“修复”

虽然EB-5存在一些瑕疵，但瑕疵却被媒体过度曝光，而且其重要性被过于夸大了。

幸运的是，这些问题可以很快、很容易地解决。例如，最受诟病的是，有些项目以毫不相关地区调查为基础伪造出一个“高失业率地区”，通过“不公平地域划分”成为享受50万美元的最低投资额政策支持的目标就业地区（TEA）。

迄今为止，TEA的认定是由每个地区政府管辖的。批评者认为，有些州，例如纽约州，愿意将所有必要的地区调查结果拼凑在一起，以便满足授予TEA的要求。其他一些州，例如加利福尼亚州，不允许这样不公平地划分区域。加州不但对被调查地区的数量进行限制，并且要求这些地区必须相邻。这意味着加州的许多项目不能通过低投资限额的资格认定。

不公平区域划分事件可以非常简单地解决。我们需要做的只是制订一个划分TEA区域的全国通用标准。举例来说，可以将调查地区总数限制为十个。

欺诈和欺骗。另一个被媒体抛出来的重磅炸弹是，EB-5可能成为预谋好的欺诈骗局，被唯利是图的骗子用来欺诈和欺骗无辜的外国投资人。任何参与EB-5行业的人都反对欺诈和欺骗。项目的信任度和绝对诚实对其生存至关重要。但就欺诈和欺骗来说，EB-5难道比其他投资领域，例如股票市场和不动产投资来得更多吗？（还记得伯尼麦多夫吗？）媒体找不到任何证据来支持这个论点。

许多专家相信，如果执行得力，现行的证券法和其他反欺诈法律能够解决EB-5中现存的骗局。如果出现任何问题，法律只需厘清管辖权并适用现有的条款即可。对一些人进行欺诈或者出售不存在的项目而谋利的行为，已经触犯了法律。

不论在任何情况下，人们都支持EB-5行业进行改革使其更加完善，保护投资者并驱逐不良分子。EB-5在1991年开始实施时默默无闻，到最近5、6年已经成为主要潮流。EB-5的主要受益人是大型公司、长期投资人，他们将引领行业进行必要的改善和改革。

EB-5前途的不确定性对开发商的影响

围绕EB-5的不确定性展开的讨论，对酒店开发商已经是老生常谈了。许多开发商决定“静观其变”，而暂停EB-5融资。他们中的大多数已经丧失了融资机会，只好继续等待下去。

另外的投资者对他们项目的融资环境进行了整体评估，找到了坚定可靠的而且具有完美成功记录的EB-5贷款方，并通过谨慎地操作，从而抓住机遇而获利。这是一个增值过程，所以对前进路上每一步所需的工作和费用都得进行评估。我不清楚别人怎么样，但据我的观察，奉行这种理念的开发商都获得了100%的成功率。

如果您的项目可能采用EB-5，现在应该怎样做。

基于我们杰美百明律师所（JMBM）已经为客户完成了21亿美元的EB-5融资，同时我们所代理的客户拥有100%的成功融资记录，我们相信国会将作出正确选择并延长EB-5的期限，使之能够继续为美国经济注入新鲜血液。如果您认为EB-5对您有利，请您关注其发展。但请您切记：在没有获得正确的法律建议之前，千万不要轻率行动。您需要经验丰富的法律团队为您提供专业的EB-5建议。

2017年2月22日

编写：金百德律师(Jim Butler)及其环球酒店专业律师团队
翻译：邓威律师

在2017美国住宿行业投资峰会（英文American Lodging Investment Summit） 进行期间，我们这些住宿行业投资委员会(LIIC)的委员们与来自“酒店即时新闻”(HNN) 的朋友在洛杉矶小聚。

“酒店即时新闻”媒体采访了我们之中的一些人，追问2017年酒店业将何去何从。被采访的对象包括我的朋友Mike Cahill先生。他将在本年度全美酒店融资和投资大会（Meet the Money®）发表“酒店业十大事件”的演讲。若想阅读我在会议上对2017做出的一些列预测，请参考以下链接：http://www.hotelnewsnow.com/Articles/115237/LIIC-Hot-takes-on-industry-hot-button-issues

另外，该链接上还有我的同事邓威律师就中国人民币走低对行业可能产生的影响的评论。

该链接上除了登载了采访我的文章，还有我预测2017年度酒店行业收购与并购（英文缩写M&A ）动向的视频（接受采访的还有我的几位好朋友——德意志银行的Phil Ribolow先生、酒店不动产投资家Mike Cahill先生、Marcus 酒店的Andrea Foster先生，以及24/7酒店的Gary Gray先生）。我的评论如下：

“大约20年前，在我们的Meet The Money®（融资大会）上，一位行业领袖预测说，在未来几年内，行业将会出现大范围的并购、收购潮流，最终将只剩下两家酒店公司。我记不得它们是哪两家，我想应该是希尔顿和万豪吧。非常有意思的是，该预言已经在一定程度上成真了。而且近年来收购并购的势头愈发猛烈了。但我个人觉得一些较小品牌——如凯悦、温德姆——并不会像很多人想的那样会被轻易收购。但是整体而言，在当前的形势下，可运用的资本规模之大，足以买下整个酒店业。因此并购潮流是不可避免的。”

2017毫无疑问地将成为机遇与挑战并存的一年。要想知道行业高层如何领导酒店业度过这一不确定的时期，欢迎您参加我们今年5月8-10日在洛杉矶举办的第27届全美酒店融资和投资大会（Meet the Money® ），主题是“挑战和机遇：找到开门的钥匙”。

编辑：金百德律师及其环球酒店专业律师团队
翻译：邓威律师
2017年2月1日

黑客入侵、盗窃机密信息，对全世界各行各业均构成重大威胁，酒店行业也概莫能外。实际上，酒店行业更容易因此遭受损害，例如黑客盗取客户信用卡的信息、雇员的个人信息等。另外，酒店在很多其他方面也很脆弱。在最近发生的一次入侵中，黑客并没有盗取信息，而是控制了酒店的技术系统，用来勒索巨额赎金。我的合伙人Bob Braun律师，是杰美百明律师所的环球酒店专业律师团队高级成员和网络安全和隐私专业律师团队副主席，特此为大家讲述黑客入侵的后果是什么，并与我们分享酒店应如何应对这些威胁。

酒店和赎金 —— 特别严重的威胁

作者：Bob Braun

在去年的环球酒店专业律师团队主办的Meet the Money大会上，我主持了一个关于网络安全的小组讨论，题目是网络安全事务对酒店行业的影响。会上的议论之一就是，酒店比大多数私人行业，更应该关注黑客入侵可能带来的实质损害。我们特别注意到，不仅是客户信息系统，还有生活和安全系统（缩写为HVAC），如电梯、电力等等，都可能成为入侵的目标。我们得出结论：财物信息盗窃固然可能影响酒店本身及其声誉；但如果酒店业务的实体安全结构遭到入侵，则可能让酒店倒闭关门。

锁在外面

就在本周，奥地利阿尔卑斯的Romantik Seehotel Jaegerwirt酒店的系统遭黑客冻结，从而导致其计算机系统彻底崩溃，让管理人员束手无策。

这个111年的老店已经遭到黑客的两次攻击。可是这次黑客突破了钥匙卡系统，使得客户无法进入他们的房间，还让酒店前台不能给钥匙卡重新编程。

黑客以交还钥匙卡系统和房间门锁的控制权为筹码，勒索相当于1500欧元的比特币赎金。因冬季刚开始酒店就住满了客人，为了不让酒店的180位客人等待太长时间，酒店的管理者被迫选择了支付赎金，而没有试图寻求其它解决方法。
每当黑客突破一个系统，在薄弱环节被整修完善之前，该系统仍然可能遭到再次侵袭。在此情况下，上述酒店做得很好：他们尽全力搜寻并修复了黑客留下的后门从而尽管让系统恢复了安全。

对酒店的威胁

我们先前就指出，酒店已经成为黑客的重要目标了。在2015年和2016年，几乎每个著名酒店公司都遭到过入侵。可是每次入侵，黑客都是直奔酒店的销售系统窃取客户个人资料。而这次却是第一个例外：黑客通过控制房门密码，已经威胁到了客户的人生安全，后果更为严重。总之，客户安全永远是第一的。

况且，酒店具有错综复杂、互相关联的业务系统。所以，一旦坏人找到了一个系统的入口，就可能侵入酒店的其他系统，从而有机会索取保护费。酒店业主和管理公司需要意识到，这一类情形将会越来越普遍，因为它可以让黑客立即获得“投资”回报。相比于黑客可以立即获利赎金，出售客户个人信息的老作案手法已经黯然失色。此外，通过Romantik Seehotel Jaegerwirt酒店案件我们可以看到，黑客在作案之后，很可能者留下一个后门，为下次作案留有方便条件，从而让他们多次攻击同样的机构。

酒店能够做什么

酒店必须像其他行业那样采取相同的手段以获得数据安全：

• 风险分析。每个行业都不同，因此每个行业都需要分析自己能够承担的风险，以及如何防范其他风险。对于酒店来说，应该考虑系统的拆分（例如不允许从酒店网站进入钥匙卡系统）或者设立应急预案。在Romantik Seehotel Jaegerwirt酒店案例中，该酒店吸取教训，已经决定配置有形钥匙，用于特殊情况。
• 员工培训。不论是疏忽或恶意，实际上每次入侵都是个人行为酿成的结果，。培训员工识别风险并进行防范，是减少网络风险最有效的手段之一。
• 入侵应急预案。无论采取什么技术或者人工防范措施，每个系统处理合法进入的能力都不足以对付非法路径。出事后，再去设计应对方案就太晚了。酒店应像其他行业，必须设计、执行并检验应急方案，并且对其定期更新。

杰美百明律师所的环球酒店专业律师团队与网络安全和隐私专业律师团队共同合作，帮助客户分析并开发应急方案和其他措施，以减少数据入侵的薄弱环节。如需要更多信息，请通过rbraun@jmbm.com邮箱，联系Bob Braun律师。

编写：金百德律师及环球酒店专业律师团队
翻译：邓威律师

昨天，我在SoHo House饭店与一个同我合作了25年的一位杰出人物，愉快地共进年终午餐。我非常骄傲地称他为我的朋友，并且将他列入我们律师所的“名人客户”。

当我第一次遇见这个酒店经理的时候，他刚刚从新港海滩的四季酒店辞职，转而担任了新开业的比弗利山庄半岛酒店的经理。通过艰苦工作，他很快扭转了酒店的财务状况，还赢得了难以企及的“五星”和“五钻”级酒店称号，并让他的酒店成为半岛集团内最赚钱的酒店以及市场上客户回头率最高的酒店。

Ali Kasikci – 完美主义者无休止的工作

没错，我上述所说的正是传奇的Ali V. Kasikci先生。他曾被HOTELS杂志命名为2004年度世界职业酒店经理人，并因其优异的表现而在行业中获奖无数。

在半岛酒店集团，Ali进一步完善了其原本就擅长的酒店开发、新酒店开业等管理技术。随后他组建并严格训练出了一支可以为酒店提供无与伦比的服务和盈利能力的团队。于是，Ali率领他的团队接手了一个与当初半岛酒店类似的Montage Beverly Hills酒店。在Ali的管理之下，只用了极短时间就将新的Montage酒店打造成五星和五钻级的酒店，创下了新纪录。

因其所取得的成就，Ali担任了Belmond品牌旗下的位于北美、墨西哥、加勒比和巴西的八个豪华酒店的大区管理主任。当然，只要看一下他的业务档案就知道，他再次率领团队成功地将位于圣芭芭拉的Belmond El Encanto酒店，重新定位、重新开发，一鸣惊人。在他的指导下，Belmond El Encanto酒店于2013年重新开业，并很快将其市场份额翻了一番。开业不到一年，该酒店就荣获顶级排名，包括福布斯的五星大奖。

战略咨询和财产管理

长期的事业成功之后，许多人就功成身退、享受生活去了，但这不是Ali的选择。相反，他反而更进一步，以其从辉煌事业中获得的经验，为酒店业主和管理公司提供全天候的战略咨询和财产管理的专业服务。

Ali通过其独资的Bentley管理公司提供这项服务。前不久，该公司宣称Ali将担任独立的咨询顾问，还公开了一些著名的、具有优质项目的新客户。这些新客户包括Crystal Cruises游船公司、SoHo House & Co公司、著名的酒店经理人Jeff Klein和Sunset Tower Hotel、Belmond 和Rick Caruso的新开发项目、位于Montecito的Rosewood Miramar Beach等。

关于Bentley管理公司

客户群涵盖了豪华酒店、精品度假村、世界级的游船产品、声誉卓著的私人俱乐部以及出自名门的资产，Bentley管理公司为酒店管理公司和酒店业主提供战略规划以增强其竞争优势、指导产品改善、促进服务升级、筹划目标市场广告词以获得空前的声誉和一流的收益。由酒店行业的专家Ali V. Kasikci创建的Bentley管理公司，运用丰富的实际经验和专业技能，为促使行业中人、产品、服务和盈利更上一层楼，提供质与量俱佳的改进措施。

Jim Butler
jbutler@jmbm.com
+1-310-201-3526

编写：金百德律师及环球酒店专业律师团队
翻译：邓威律师

ADA（美国残疾人法案）酒店辩护与合规律师特此向大家介绍一下“混合用途酒店”：酒店混合用途项目在过去十几年来数量激增。这些项目是将酒店与零售、居住、娱乐、办公和其他用途结合在一起。近年来，许多项目是将酒店与购物中心等元素结合在一起。大众对混合用途酒店情有独钟。

连续多年，我们写过许多有关酒店和高品质的商业或零售中心相结合从而产生巨大优势的文章。有研究显示，适合的酒店可以给购物中心提升20-40%的销售额；而酒店则可获得较竞争对手高出30-40%的出租房屋收益率。

但是，如果您是一位酒店业主，那么您肯定熟知以下情形：与购物中心或其他零售业混合经营的酒店会遭遇大量的法律纠缠。这些纠缠是单一酒店项目所不常遇到的。“公共区域”就是其中的重要问题之一。
下面就是我的合伙人Marty Orlick律师所撰写的有关公共区域责任问题的文章。从文章中，您可以对ADA违规案件的辩护有所了解。当然，最终的案件分析要依赖于所掌握的准确事实和酒店混合用途项目的结构。尤为重要的考虑因素是：酒店是您“所有的”还是“租赁的”。

需要多少法官才能彻底认定购物中心里的租户不承担公共区域的ADA违规责任？

Marty Orlick律师
本文于2015年10月首次刊登在加州律协不动产法律电子公告牌上。

国会1990年通过了美国残疾人法案（ADA）。法案要求“提供清晰的、一贯的、具有强制执行效力的标准，以处理对残疾人的歧视。”该歧视的范围囊括雇佣、公共便利、交通等方面以及联邦、州和地方政府的服务中。ADA的42 U.S.C.§12101(b)(2). Title III法条适用于公共便利方面，包括购物中心、剧场、比赛场地、餐馆、健康俱乐部、酒店、银行、办公楼的公共空间和几乎每个零售业房屋。实际上，每个服务于公众或者从事商业的出租位置都必须符合ADA的便利性要求。

美国残疾人法案便利性指导意见（ADAAG）是便利性委员会于90年代初期制订，并且被负责执行ADA的联邦机构司法部（DOJ）所采用。ADAAG标准的修改案于2012年3月15日起实施。

司法部一直积极地调查国内零售业的ADA合规。除了自愿合规之外，私人的诉讼多年来也强迫推进ADA的合规。自2000年到目前，联邦法院已经受理了2万件私人的ADA诉讼案。同期，加州联邦区法院已经受理超过8千件ADA诉讼案。从2012年9月到2013年12月，有627件联邦法院案件、2078件州法院案件和342件申请函发送到加州残疾人便利性委员会。

法案的Section 28 C.F.R. 36.201规定，对于供公众使用的建筑，其业主以及在该建筑内经商的租户，二者对残疾的原告承担连带共同责任。法案的Section 28还进一步规定，业主和租户可以在他们的租赁合同中对ADA合规责任进行分配。上诉法院在Botosan 诉 Paul McNally Real Estate案件的判决书中写道，“ADA强制业主和租户承担连带共同责任。业主作为建筑的所有者，即使在建筑已经出租给租户，或者建筑在租户的实际控制之下时，业主仍要承担责任。”由于ADA的诉讼通常将业主和租户一并列为被告，因此清晰地、谨慎地起草租赁合同中的免责条款就极其重要了。

2015年3月，第九巡回上诉法庭在该案件的判决中发表了一个对于业主和租户非常重要的意见。该法院维持了下级法院的判决，即一个全国知名的家具零售商对其商店内或者其商店前面的公共停车场被指控的ADA违规不需承担任何责任。

原告对一个区域购物中心的业主及某特定租户提起诉讼，诉称商店及通常为该商店服务的公共区域违规。
我们成功地启动了简化判决程序（即请求法院立即做出被告胜诉的判决），理由是租户因租赁关系所受让的只是对购物中心公共停车设施的使用权。该使用权并不排他，其他租户也可使用。租赁合同赋予业主对公共停车设施的完全控制权，并要求业主维护其处于“第一流的条件”不变。原告辩称，租户控制了公共停车区域，并用租户支付了公共维护基金加以证明。最终，法庭支持了被告的简化判决动议，并在简化判决程序中，拒绝采信原告的辩论意见并驳回了案件。原告上诉至上诉法院第九巡回法庭。三年后，该法庭判决称，ADA并未强制“租户对那些在业主独家控制之下的区域所发生的ADA违规承担责任。”

本案对于业主和租户意义深远。起诉购物中心租户在公共区域ADA违规的诉讼案件未来应该有所减少；而且业主再也不能将公共区域的ADA违规责任推给其租户了。Kohler案件判决后，很可能不会有人起诉零售商在公共区域ADA违规。可见，谨慎地起草租赁合同还是非常必要的，以便清楚地确定谁对ADA合规负责。

本文的答案：一共有四个法官在本案中作出了判决；一个法官在一审中采用了简化判决程序，另三个法官在该案的上诉中维持了原判。